Таинственный застройщик и консильери Хуснуллина.

Компания «Центр-Инвест» — крупный московский застройщик с портфелем проектов на 500 000 кв. м и выручкой в десятки миллиардов рублей в год. У компании тысячи дольщиков, но кому она принадлежит, неизвестно. Forbes разобрался, как «Центр-Инвест» получил от города площадки под застройку и после этого перешел в собственность офшор-компаний, а также при чем здесь владелец ПИК Сергей Гордеев и семья президента Татарстана

Актриса и телеведущая «Первого канала» Агата Муцениеце не могла и предположить, что её обычная пробежка в один из майских дней 2020 года закончится в полицейской машине. Маршрут Агаты проходил по району Левобережный в Северном административном округе, и рядом с улицей Фестивальной девушка наткнулась на митинг местных жителей, протестовавших против строительства восьми высотных домов ЖК «Фестиваль парк — 2». Митинговавшие возмущались, что застройщик «Центр-Инвест» вырубает березовую аллею, посаженную в 1960-х участниками Великой Отечественной войны, и отказывается строить детский сад, запланированный в этом районе много лет назад. Муцениеце выложила короткое видео в Instagram и призвала московское правительство обратить внимание на ситуацию, но привлекла к себе внимание полицейских. Они предложили актрисе проехать в отделение, чтобы составить акт о нарушении самоизоляции.

Осенью на сторону протестующих стала Генпрокуратура, посчитавшая, что застройщик получил разрешение на строительство по подложным документам. Но в нескольких инстанциях в суде победил «Центр-Инвест».

Созданный ещё в конце 1990-х «Центр-Инвест» только недавно стал заметным игроком на рынке столичной недвижимости. Несколько месяцев назад при составлении рейтинга крупнейших застройщиков России Forbes попросил экспертов оценить выручку компании за 2020 год и первую половину 2021-го. Оценки колебались от 50 млрд до 65 млрд рублей. Если бы не сомнения в этих цифрах, «Центр-Инвест» уверенно вошел бы в первую десятку крупнейших застройщиков массового жилья.

«Центр-Инвест» отличает крайняя закрытость. Компания когда-то принадлежала московскому правительству, теперь она не раскрывает своих конечных бенефициаров. Forbes разбирался, как «Центр-Инвест» получил свои проекты и как связан с выходцами из Татарстана, занявшими высокие посты в руководстве города.

Как "Центр-Инвест" получил проекты на 1 млн кв. м

Непривычно теплым для московской зимы днём в самом начале декабря 2009 года девелопер и совладелец Avenue Group Сергей Гляделкин переступил порог офиса Контрольного комитета Москвы (Москонтроль) в здании на Воздвиженке. С собой он нес спортивную сумку, набитую наличными. Деньги были мечеными и предназначались столичному вице-мэру Александру Рябинину, возглавлявшему Москонтроль. Как позднее рассказывал в судах Гляделкин, одна из его компаний возводила жилые дома в микрорайоне Левобережный на месте снесенных пятиэтажек. Проект застрял на согласовании в Москонтроле, и Гляделкин в начале 2009 года попытался выяснить у своего давнего знакомого Рябинина, курировавшего все инвестпроекты с участием города, в чем проблема. Чиновник якобы потребовал у Гляделкина переписать на его дочь помещение в одном из московских бизнес-центров, а также выплатить 32 млн рублей. Гляделкин обратился в ФСБ, которая взяла Рябинина в разработку.

Сepгeй Гλядeλкин
Декабрьский визит Гляделкина в Москонтроль не увенчался успехом — охранники не разрешили бизнесмену пронести сумку с наличными в кабинет Рябинина. Но тем не менее чиновник вскоре оказался на скамье подсудимых. Вину он отрицал, но в 2012 году был признан виновным в хищении и приговорен к трем годам условно и штрафу в 1 млн рублей.

А Гляделкину обращение в Федеральную службу безопасности стоило части бизнеса. На него вышли сотрудники занимавшегося финансовой контрразведкой управления «К» ФСБ, среди них был подполковник Кирилл Черкалин. В 2019 году Черкалин был задержан, у него и его коллег изъяли наличные и драгоценности на 12 млрд рублей. В апреле 2021 года его приговорили к семи годам колонии за получение взяток и мошенничество. Эпизод с мошенничеством как раз и связан с Гляделкиным.

По версии следствия (отчасти подтвержденной в показаниях Черкалина), в 2011 году сотрудники ФСБ предложили Гляделкину на время отойти от бизнеса и переписать свою долю в компании «Юрпромконсалтинг» на доверенных людей. Эта компания занималась стройкой в Левобережном, помимо построенных домов, у неё был заключённый ещё в 2005 году с московским правительством контракт на софинансирование строительства более 400 000 кв. м жилья. А доверенными людьми выступили Владимир Столяренко и Александр Бондаренко, топ-менеджеры «Еврофинанс Моснарбанка», финансировавшего девелоперские проекты Гляделкина.

Гляделкин прислушался к совету силовиков, но свою долю в «Юрпромконсалтинге» назад так и не получил. Девелопер рассказывал «Медузе» (признана иностранным агентом), что под давлением силовиков переписал на банкиров шесть компаний с активами на $1,5 млрд. «Новая газета» связывала с Гляделкиным ещё пять девелоперских компаний: «Коттеджный посёлок Березка», «Курская площадь», «Водный мир», «Строймаксимум» и «Строй-проект». У всех этих компаний были инвестправа на застройку участков в центре Москвы, а «Коттеджный посёлок Березка» должна была строить жилой комплекс на Боровском шоссе. Forbes отправил запрос с просьбой о комментариях сыну Сергея Гляделкина (его тоже зовут Сергей, сейчас он управляет юрлицами, входящими в Avenue Group), но не получил ответа.

Столяренко и Бондаренко (оба находятся не в России и сейчас заочно арестованы) не удалось заработать на этих проектах. Несмотря на то что все компании в соответствии с контрактом внесли инвестиционные взносы, город не спешил передавать им земельные участки. В разговоре с РБК экс-банкиры утверждали, что отношения с мэрией испортились после того, как в 2008 году одна из «дочек» «Еврофинанс Моснарбанка» судилась с городом из-за застройки территории вокруг бывшей гостиницы «Россия». Московские чиновники озвучивали другую версию: ещё в конце 2009 года в Земельном кодексе появились поправки, по которым земля для жилищного строительства должна была передаваться инвесторам только в результате торгов. Как бы там ни было, вскоре после того, как новым мэром Москвы был назначен Сергей Собянин , структуры «Еврофинанс Моснарбанка» начали судиться с городом по искам на 39 млрд рублей.

«Группа «Еврофинанс» была хорошо юридически вооружена, но мы смогли найти с ними общий язык», — рассказывал в 2014 году глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Схема была проста: город выплачивал за недострои скромные 4 млрд рублей, а структуры «Еврофинанса» передали проекты компании «Центр-Инвест». Эта компания была создана мэрией Москвы ещё в 1998 году под названием «Московский городской центр продажи недвижимости» и возводила дома по заказу города. В 2014 году масштаб бизнеса вырос. От структур «Еврофинанс Моснарбанка» компания «Центр-Инвест» получила семь проектов в общей сложности на 1 млн кв. м жилья: на Курской площади, в Хвостовом переулке, на Боровском шоссе, Люсиновской и Костомаровской улицах и в Серебряническом переулке, а также в Левобережном.

Большинство объектов в центре Москвы «Центр-Инвест» получил в собственность по одной схеме: в конце 2014 года права собственности на них оформила мэрия, спустя год передала их в собственность компании «Мосинжпроект», а уже «Мосинжпроект» летом 2016 года расплатился участками и зданиями за покупку дополнительного выпуска акций «Центр-Инвеста». Вскоре после этого компания сменила собственника.

Как "Центр-Инвест" ушел в офшоры

В 2015 году вице-мэр Москвы по строительству Марат Хуснуллин рассуждал о том, что в ближайшие несколько лет город может вывести на IPO холдинг «Мосинжпроект». Эта компания, созданная в конце 1950-х годов как проектный институт, вскоре после прихода Сергея Собянина к власти в Москве превратилась в полноценный инжинирингово-строительный холдинг. В её состав, помимо «Центр-Инвеста» и ряда проектных институтов, вошли также строительные компании «Мосреалстрой», «Управление развития строительных технологий» (УРСТ) и «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Первая занималась продажей построенной по заказу города недвижимости, вторая и третья — застройкой. Ключевые посты в этих структурах заняли земляки Хуснуллина, который до перехода в правительство Москвы работал министром строительства Татарстана.

Например, Константин Тимофеев возглавил «Мосинжпроект», кресло руководителя УРСТ получил Владимир Логинов, главой УЭЗ стал Альберт Суниев. На этой должности он фактически руководил «Центр-Инвестом», по отношению к которому УЭЗ выступала как управляющая компания. «Бизнесмен, не чиновник», — характеризует Суниева знакомый с ним девелопер. До переезда в Москву Суниев развивал в Татарстане бизнес по торговле автомобилями. Одной из функций Суниева, рассказывает источник Forbes, была организация встреч Хуснуллина с крупными московскими предпринимателями и девелоперами.

В сентябре 2016 года компанию «Центр-Инвест», получившую участки в Замоскворечье и районе Китай-города, возглавил заместитель Суниева в УЭЗ Андрей Толубаев. А уже через пару месяцев «Мосинжпроект» выставил девелопера на торги. Официальной причиной было желание «Мосинжпроекта» сосредоточиться на развитии транспортной инфраструктуры Москвы.

Покупатели нашлись быстро. Претендентами на «Центр-Инвест» стали структуры Микаила Шишханова и ООО «Ривьера» Сергея Гордеева, построившая до этого одноименный торговый центр. Победителем на торгах стала «Ривьера», предложившая за «Центр-Инвест» 7,39 млрд рублей. Но Гордеев недолго пробыл собственником девелопера. Сделка между московским правительством и «Ривьерой» была закрыта в июле 2017 года, и одновременно компания Гордеева продала «Центр-Инвест» малоизвестному ООО «СТМ». Судя по отчетности «Центр-Инвеста», новый собственник заплатил за компанию примерно 7,5 млрд рублей, заняв их в банке «Уралсиб». А весной 2018 года банк и «СТМ» заключили договор о переводе долга на «Центр-Инвест».

Сepгeй Гopдeeβ
Конечные бенефициары «Центр-Инвеста« с тех пор неизвестны. Учредителем «СТМ» выступает кипрская Reneseco Ltd, которая в свою очередь принадлежит компаниям с Маршалловых и Сейшельских островов. В проектных декларациях «Центр-Инвеста» в качестве бенефициара указан гражданин Бразилии Рафаэль Леффа — при этом на правах косвенного владения. Такое может быть, если компания передана в доверительное управление.

По данным системы «СПАРК-Интерфакс», в 2019–2020 годах «Центр-Инвест» выплатил щедрые дивиденды на 3,5 млрд рублей при чистой прибыли за оба года не более 1 млрд рублей.

Вскоре после того, как «Центр-Инвест» сменил собственников, Альберт Суниев вышел из совета директоров компании. Но два источника Forbes на строительном рынке говорят, что глава УЭЗ до сих пор сохраняет влияние. А источник, близкий к застройщику, сообщил, что Суниев регулярно приезжает на объекты «Центр-Инвеста» «как руководитель». В компании не ответили на просьбу Forbes раскрыть конечных бенефициаров, без ответа остался и запрос в УЭЗ.

Как работает "Центр-Инвест"

По данным портала Нашдом.рф, на стадии строительства у «Центр-Инвеста» 13 домов. Восемь из них компания возводит в Левобережном. Кроме того, компания строит ЖК FoRest на Боровском шоссе, два комплекса Titul на Якиманке и в Серебряническом переулке, а также дом «Диалог» на Большой Спасской. По большинству объектов зафиксированы переносы сроков сдачи корпусов.

В последние годы регулирование строительной отрасли ужесточается. С 2019 года девелоперы обязаны хранить деньги дольщиков на специальных эскроу-счетах в банках. Но на большинство объектов «Центр-Инвеста» это правило не распространяется — свои ЖК девелопер строит с гарантиями Фонда защиты прав дольщиков.

У девелоперов была возможность не переходить на новую схему со счетами эскроу, признает руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев. Для этого им необходимо было до 1 октября 2021 года обратиться в надзорные органы с заявлением о выдаче так называемого заключения о соответствии. «Один из критериев, которому необходимо было соответствовать для получения заключения, — степень готовности проекта строительства не ниже определенного процента. В большинстве случаев проект должен был быть реализован не менее чем на 30%», — говорит Лихачев.

При этом, судя по фотографиям на портале Нашдом.рф, летом 2019 года, когда законодательство об эскроу-счетах вступало в силу, «Центр-Инвест» ещё не приступил к строительству большинства объектов. Вот пример: в Серебряническом переулке компания планирует построить 6-этажный корпус ЖК Titul, однако ещё не снесла полуразрушенное малоэтажное здание, на месте которого должен появиться дом.

Степень готовности проекта зависит не только от фактической готовности здания, но и от величины затрат, которые понесла компания, говорит Лихачев. «Для определения степени готовности проекта в целом используются два показателя. Первый — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных застройщиком затрат на строительство (определяется по бухгалтерской отчетности строительной компании). Второй — степень готовности проекта, определенная исходя из готовности конструктивных элементов будущего объекта недвижимости (рассчитывается кадастровым инженером). Чтобы определить степень готовности проекта строительства, необходимо сложить первый и второй показатели и разделить полученную сумму на два», — объясняет Лихачев. По его словам, даже если застройщик ещё не возвел фундамент, но уже понес затраты не менее 60% от планируемой стоимости строительства, заключив, например, договоры подряда, договоры поставки строительных материалов, он имел возможность строить без эскроу-счетов.

«Таким образом, можно предположить, что для получения заключений о соответствии критериям, позволяющим строить без эскроу-счетов, «Центр-Инвест» предоставил в надзорные органы подтверждение понесенных им затрат на строительство будущих объектов недвижимости. Судить о достоверности финансовых документов АО «Центр-Инвест» и действительной законности строительства без использования счетов эскроу не представляется возможным», — заключает Лихачев.

Кому "Центр-Инвест" продавал проекты

Не все проекты, доставшиеся «Центр-Инвесту» в ходе судебных разбирательств с «Еврофинанс Моснарбанком», девелопер развивает самостоятельно. Как минимум у двух сменились собственники.

Например, компании «Курская площадь» принадлежали права на строительство трёхзвездочной гостиницы рядом с Курским вокзалом. В 2014 году этот проект у «Центр-Инвеста» выкупила компания «Эссет Менеджмент», близкая, как писали «Ведомости» и «Коммерсантъ», к «ВЭБ-Инвесту». Сейчас «Эссет Менеджмент» строит у вокзала 21-этажный жилой дом Chkalov. Бенефициары компании не раскрываются, она работает под брендом Ikon Development. «Ведомости» писали о том, что собственником может быть один из основателей ПИК Юрий Жуков.

Ещё один объект, с которым расстался «Центр-Инвест«, находится на Люсиновской улице. Это усадьба купцов Сушкиных— А. Б. Кеворкова, построенная, предположительно, на рубеже XVIII и XIX веков. Компания «Строймаксимум», связанная с Гляделкиным и «Еврофинанс Моснарбанком», хотела реконструировать усадьбу и превратить в деловой центр. Но даже после передачи «Центр-Инвесту» здание ещё несколько лет стояло с заколоченными окнами, привлекало людей без определенного места жительства, а в 2017 году сгорело.

Работы в здании начались в 2020-м, недавно завершилась реконструкция фасадов. Судя по данным Росреестра, ещё летом 2019 года у здания сменился собственник — его у «Центр-Инвеста» выкупила некая Гафарова Венера Ахатовна. Она же сдала участок под особняком в аренду компании «МРК Плюс», зарегистрированной в Казани. Конечный бенефициар этой компании — Антон Семенов, совладелец инвесткомпании «АкБарс Капитал», доля в которой принадлежит также правительству Татарстана. В прошлом у компаний Семенова были деловые отношения с Венерой Гафаровой, сестрой супруги президента Татарстана Рустама Минниханова Гульсины. Сестры выступают партнёрами в ряде компаний, которые занимаются бизнесом, связанным с недвижимостью.

В пресс-службе главы Татарстана не стали комментировать, действительно ли его родственница сейчас владеет зданием на Люсиновской улице в Москве.

Новости
Британія подумує надати свою новітню лазерну зброю Україні
12.04.2024

Киян та мешканців області попередили про надзвичайний рівень пожежної небезпеки
11.04.2024

Киян та мешканців області попередили про надзвичайний рівень пожежної небезпеки
11.04.2024

Швейцарія приєднається до проєкту спільної європейської ППО "Небесний щит"
10.04.2024

Згадаймо хвилиною мовчання Романа Терещенка, який загинув, боронячи Іванівське під Бахмутом від окупантів
10.03.2024

Роман Терещенко загинув: прощання з героєм на Полтавщині
07.03.2024

Довічний термін отримав коригувальник, який навів "Іскандер" на піцерію в Краматорську
05.04.2024

Правитель РФ Володимир Путін заявив, що Росія не може бути об’єктом терористичних атак з боку ісламських фундаменталістів, бо в країні начебто існує "міжконфесійна злагода та єдність". Джерело: пропагандисти "РИА Новости" Пряма мова Путіна: "Росія
04.04.2024

Правитель РФ Володимир Путін заявив, що Росія не може бути об’єктом терористичних атак з боку ісламських фундаменталістів, бо в країні начебто існує "міжконфесійна злагода та єдність". Джерело: пропагандисти "РИА Новости" Пряма мова Путіна: "Росія
04.04.2024

У березні ЗСУ знищили рекордну за час великої війни кількість артилерійських систем РФ – МОУ
02.04.2024